L’emergenza coronavirus è tornata a farsi sentire con forza. Se in questo periodo si decide di affittare un immobile, locatore e conduttore cosa devono fare?

“Innanzitutto, bisogna distinguere tra una persona fisica che vuole locare un appartamento a uso abitativo e un imprenditore che vuole avviare un’attività commerciale”.

Partiamo dall’abitativo. Come procedere in questo caso?

“In ambito abitativo, oggi il conduttore, che eventualmente svolge un’attività che viene chiusa o che subisce le conseguenze di un Dpcm come quello in corso, può pretendere di inserire una specifica clausola nel contratto di locazione. Con tale clausola si può pretendere che, qualora intervenga un Dpcm che genera un’interruzione dell’attività lavorativa, si proceda a una rinegoziazione del contratto oppure a una sospensione o a una riduzione del canone”.

Questo come si può fare?

“La specifica clausola deve essere inserita prima di stipulare il contratto di locazione. E’ necessario esaminare la situazione concreta. Per poter pretendere una cosa del genere, il conduttore deve far presente che la propria attività lavorativa potrebbe essere a rischio in caso di una chiusura. Sulla base di questo presupposto, prima di redigere il contratto, può pretendere l’inserimento di una clausola ad hoc”.

In caso di contratto in corso, cosa accade?

“Tutti i contratti in corso, ovviamente parlo dei contratti stipulati antecedentemente il mese di marzo 2020, purtroppo sono pregiudicati. Questo perché non c’è una storia pregressa di una situazione come quella che stiamo vivendo. I vecchi contratti raramente recano una clausola di salvaguardia, una clausola che presuppone un’eventuale impossibilità sopravvenuta ad esercitare un’attività. In sostanza, le cosiddette clausole di forza maggiore.

Prima di questa pandemia, tali clausole non erano comuni. Di conseguenza, non c’è una vera e propria tutela per i contratti stipulati ante-Covid. In questi casi, le parti si possono incontrare e procedere con una mediazione, che porta ovviamente a un vantaggio reciproco. Di fatto, qualche sentenza in cui è stata fatta valere la forza maggiore c’è stata, ma ce ne sono state tante altre che hanno rigettato le richieste, affermando che gli interventi statali hanno comunque permesso di riequilibrare un po’ la situazione.

Per i vecchi contratti, dunque, l’unica possibilità è quella di trovare un accordo con il proprietario e cercare di superare questo periodo. Per i nuovi contratti, invece, è possibile introdurre una specifica clausola”.

Per il commerciale, invece, che succede?

“Bisogna innanzitutto ricordare che i contratti commerciali hanno una durata superiore rispetto ai contratti abitativi, sono minimo 6+6. Ci sono inoltre interessi economici ben più elevati. Per i contratti di locazione commerciale è necessario quindi prevedere una clausola ad hoc, che però deve essere modulata in base al caso concreto, quindi in base all’attività e alle ipotetiche ripercussioni che possono scaturire da un’eventuale chiusura.

L’esempio classico è quello del ristorante. Chi oggi ha un’attività di ristorazione e deve locare un fondo commerciale per aprire questo tipo di attività deve pensarci bene e soprattutto deve per forza inserire nel contratto di locazione una clausola di forza maggiore, che preveda ad esempio la possibilità di rinegoziare il contratto nel momento in cui si verifichi una chiusura totale. I Dpcm creano delle situazioni differenti, quindi l’ideale è modulare nel contratto le diverse soluzioni in base alle ipotetiche circostanze e ai rischi dell’attività”.

C’è un nome specifico per queste clausole?

“Alcuni la chiamano proprio clausola Covid o clausola coronavirus. Oppure rimodulano la vecchia forza maggiore. Addirittura, alcuni parlano di clausola di hardship, ovvero previsione di difficoltà che si invoca nel momento in cui la chiusura ha reso eccessivamente onerosa la prestazione”.

Ad oggi, per locatore e conduttore, sia per l’affitto abitativo che per quello commerciale, inserire una clausola di questo tipo nei contratti di locazione è fondamentale?

“Assolutamente. Inserire una clausola di questo tipo all’interno del contratto di locazione è fondamentale, altrimenti - in particolare nel commerciale - non si locano più immobili ed è ovviamente interesse dei proprietari far sì che l’immobile venga preso in locazione. Ecco perché attualmente queste clausole sono molto utilizzate.

Bisogna tenere presente che nel civile l’accordo tra le parti la fa da padrone. Quindi anche nei contratti in corso, se il conduttore fa presente alla proprietà di aver subito una riduzione del fatturato tale da non poter portare avanti la propria attività e quindi di lì a poco ci sarà un’adempienza, la volontà delle parti è sopra qualsiasi cosa. Nel civile, si può sempre, in qualsiasi momento, sedersi a tavolino, prendere il contratto in essere e fare una modifica, rinegoziarlo, chiuderlo e aprirne un altro. La volontà delle parti prima di tutto.

Tuttavia, oggi inserire nel contratto di locazione una clausola di salvaguardia è indispensabile, perché dopo quello che è accaduto nessuno si fida più. Purtroppo, la pandemia ha creato un precedente che nessuno dimenticherà”.

Spagna, nei contratti di locazione viene inserita la "clausola covid"

L'emergenza covid ha portato cambiamenti anche nel settore immobiliare. E uno di questi è l'inclusione da parte di alcune società immobiliari e proprietari di casa, in Spagna, della clausola covid nei contratti di locazione.

L'obiettivo è che, in caso arrivi un ulteriore stato di allarme, l'inquilino possa lasciare l'immobile (principalmente un appartamento condiviso o un ufficio) e recedere dal contratto di locazione senza penalità, così facendo l'inquilino smetterà di utilizzare l'immobile e di pagare l'affitto mensile.

Ai fini di legge, ciò che è incluso in questa clausola è una condizione risolutiva esplicita basata sul lockdown come fatto determinante della cessazione del contratto, cosa già prevista dagli articoli 1113 e 1124 del codice civile spagnolo.

È una clausola inclusa in un allegato al contratto di locazione che specifica le condizioni in caso di recidiva o futura nuovo lockdown dovuto alla pandemia. Nello specifico, stabilisce l'importo che l'inquilino pagherà al proprietario nel caso di lockdown e di abbandono di casa prima della scadenza del contratto. Ogni locatore decide l'importo da ricevere e lo negozia con l'inquilino prima di firmare. In media, di solito ci si accorda per una somma intorno al 60% del canone abituale.

Si tratta comunque di una clausola più indicata per i contratti di affitto di locali, uffici o delle case in affitto agli studenti. Ovvero le categorie più colpite da un lockdown, più difficile invece applicarla nel caso di una famiglia che prende in affitto un appartamento.

E infatti questa clausola non viene solitamente utilizzata nei contratti di locazione abitativa, proprio perché non è accettata dalla maggioranza dei proprietari (circa il 95%) dei proprietari non è disposto a includerli. Viene utilizzato solo nelle locazioni di locali commerciali, cioè in locazioni ad uso diverso dall'abitazione.