Coronavirus, cosa aspettarsi per il mercato immobiliare

Quel che pesa di più è l'eredità negativa lasciata al 2020. Si parte con un deficit di crescita dello 0,2%. E comunque rispetto al picco pre-crisi del 2008 il livello del Pil viaggia ancora sotto del 5%. Ecco che sia i consumatori che il Centro studi di Confindustria parlano di un Paese che si muoveva sull'orlo della recessione ben prima dell'impatto legato al Covid-19. E ora le previsioni di Standard & Poor's non lasciano spazi: "una contrazione del Pil è possibile per l'Eurozona nel primo trimestre, e sarà particolarmente pronunciata in Italia, dove il contagio ha preso piede".

Tanto che l'agenzia di rating taglia la stima di crescita per il 2020, portandola a -0,3% dal precedente +0,4%. Solo per il turismo si registrerebbe un tracollo di 7,4 miliardi di euro tra marzo e maggio, secondo Confturismo. Stando allo scenario di S&P già il primo trimestre dovrebbe risentire degli effetti legati al diffondersi del Coronavirus. E due segni meno consecutivi vogliono dire recessione tecnica. Che le preoccupazioni siano per i mesi a venire lo testimonia lo stesso governo che sta lavorando a una serie di misure economiche per contrastare le ripercussioni dell'epidemia che dovrebbero essere seguite da un intervento di rilancio generale, con un menù ampio che va dalla moratoria sui mutui alla moratoria sulla rottamazione delle cartelle esattoriali, fino al potenziamento dell'ecobonus.

Ma tutto ciò potrebbe tradursi in una ripresa contenuta dei prezzi delle abitazioni. Lo prevede S&P Global Ratings nel suo recente rapporto sul settore immobiliare in Europa.
"Prevediamo che i prezzi delle abitazioni in Italia saranno leggermente più dinamici quest'anno, con un incremento dello 0,5% rispetto allo 0,1% dello scorso anno e dopo il calo dei prezzi registrato nei due anni precedenti. Il mercato immobiliare è stato caratterizzato da un certo dinamismo alla fine del 2019, registrando un andamento positivo nel terzo trimestre 2019 (+0,4%) per la prima volta dal 2016" è lo scenario delineato da S&P Global Ratings.

"I tassi di interesse si sono ridotti significativamente dall'1,85% di maggio a all'1,43% di novembre 2019, a seguito di una riduzione del premio per il rischio dei titoli di stato e di un ulteriore allentamento della politica monetaria della Bce" sottolinea S&P. "Questo contesto è stato accompagnato da un allentamento degli standard creditizi, portando a un maggior interesse per il settore abitativo. A novembre i prestiti alle imprese sono aumentati del 49%, portando a un ulteriore incremento delle transazioni (600.000 nel terzo trimestre del 2019, il valore più elevato dal 2011)" .

"L'andamento dei prezzi riflette il divario economico del paese: il Sud ha registrato un'ulteriore contrazione, mentre nelle regioni settentrionali e a Milano i prezzi hanno riportato una ripresa negli ultimi trimestri. Milano registra performance superiori rispetto al resto del paese, con un aumento dei prezzi del 5% annuo a dicembre 2019". In termini aggregati, continua il rapporto, "la domanda di nuove abitazioni è in aumento, con un incremento positivo dei prezzi dalla fine del 2017. I prezzi nel secondo trimestre sono aumentati dell'1,3% rispetto allo stesso periodo dell'anno precedente, con appena un +0,1% per le abitazioni esistenti, soprattutto perchè le nuove soluzioni abitative hanno quasi raggiunto i minimi storici. La fiducia nel settore delle costruzioni ha toccato i livelli registrati nel 2006". Tuttavia, aggiungono gli esperti, "riteniamo che questo sia solo l'inizio di una timida ripresa dei prezzi. L'economia italiana è ancora altalenante e il 2019 è stato un anno sul filo della recessione.

La recente epidemia di Coronavirus sta avendo un impatto negativo sulla crescita della Cina e su quella del resto del mondo, e questo potrebbe portare a una revisione al ribasso delle nostre previsioni di crescita del PIL italiano, pari allo 0,4% per il 2020. A nostro avviso, questo si tradurrà in una ripresa contenuta dei prezzi delle abitazioni. Il basso numero dei nuovi posti di lavoro continuerà a influire negativamente sulle prospettive di crescita del reddito delle famiglie. Detto questo, le condizioni favorevoli di accessibilità sosterranno la domanda di abitazioni, mai così accessibili in Italia dal 2002. Tassi di interesse storicamente bassi e rapporto prezzo/reddito superiore al 12%, ovvero al di sotto della media di lungo periodo, continueranno a sostenere la domanda di abitazioni nelle città e regioni italiane più dinamiche, come Milano e il nord Italia. Di conseguenza, le aspettative sono in continua evoluzione e dai sondaggi relativi al sentiment sui prezzi emergono aspettative per ulteriori aumenti. Meno del 50% degli intervistati prevede un'ulteriore contrazione dei prezzi".

Di aspettative in continua evoluzione parla anche Cushman & Wakefield nel suo ultimo report dal titolo "Coronavirus: impact on the global property markets" sottolineando la "grande incertezza riguardo alla diffusione del virus e al suo impatto finale sulla salute pubblica, sulla crescita economica e sui mercati finanziari e immobiliari. Tutti gli occhi sono puntati sui mercati finanziari. Il virus sta colpendo l'economia cinese. L'impatto preciso sull'economia globale è inconoscibile, ma sta chiaramente causando perturbazioni a determinati settori dell'economia. Le azioni sono crollate negli ultimi giorni mentre il virus si diffonde in altri paesi e gli investitori lottano per valutare il potenziale ricaduta economica e il crescente rischio al ribasso. Le banche centrali stanno rispondendo in modo aggressivo".

Per Cushman & Wakefield è comunque prematuro trarre forti conclusioni sull'impatto del virus sui mercati immobiliari. "Il settore immobiliare commerciale - si legge nel report - non è il mercato azionario. Si muove più lentamente e i fondamenti del leasing non oscillano selvaggiamente di giorno in giorno. Se il virus ha un impatto duraturo e materiale sull'economia in generale, avrà anche ripercussioni sulla proprietà. L'epidemia ha anche spinto verso la qualità, spingendo gli investitori nei mercati obbligazionari, dove tassi più bassi stanno creando opzioni di debito/rifinanziamento più interessanti. Se i focolai passati sono una guida utile, la COVID-19 dovrebbe essere ampiamente contenuta entro la prima metà del 2020. La maggior parte prevede - conclude - un forte rimbalzo dei mercati nella seconda metà dell'anno".

Le previsioni non sembrano comunque positive per il mercato immobiliare residenziale in Italia, ora che il mercato sta già dando segnali di rallentamento. Per  l'Osservatorio del mercato immobiliare dell'Agenzia delle Entrate nel IV trimestre del 2019, infatti le vendite di case sono aumentate solo dello 0,6%, un valore sensibilmente inferiore a quello registrato nel trimestre precedente (+3,9%) nonché il più basso degli ultimi 19 trimestri.
Sono, in tutto, 168.298 le unità immobiliari vendute nell'ultimo trimestre dell'anno passato. Nell'arco degli scorsi 12 mesi le unità compravendute hanno, quindi, di poco superato le 603mila unità.

Anche le otto principali città italiane confermano la fase di rallentamento delle compravendite, soprattutto nei comuni più grandi.
Le metropoli registrano una contrazione pari al 3,2 per cento. I segni meno sono particolarmente rilevanti in città come Firenze (-9,6%) e Roma (-8 per cento). Napoli perde oltre il 5% e anche Genova, che nello scorso trimestre era cresciuta di oltre il 10%, chiude il trimestre con -3,9 per cento.

Spicca Palermo, con circa 1.500 unità vendute, pari a +6%. Milano, tra le poche città con segno positivo (+1,1%), subisce anch'essa un forte ridimensionamento della crescita, mentre Bologna chiude il trimestre con un aumento delle compravendite dello 0,6 per cento

Scendendo nel dettaglio delle macroaree, la situazione appare diversificata. "Centro e Isole, che già nel trimestre precedente avevano ottenuto le performance più basse –recita la nota pubblicata dall'Agenzia delle Entrate – scivolano in territorio negativo con un tasso di variazione tendenziale pari rispettivamente a -3,3% e -0,1 per cento. Il tasso di crescita più elevato si registra nel Nord Est, +2,2 per cento. Positivi anche il Sud (+2,0%) e il Nord Ovest (+1,6%), con quest'ultimo che, tuttavia, presenta un tasso tendenziale di oltre 5 punti percentuali inferiore rispetto a quello del trimestre precedente".

Le dinamiche dei comuni capoluogo e non capoluogo evidenziano una notevole variabilità tra le macroaree. Sono i centri minori a registrare i risultati migliori, ma sulla media nazionale incide fortemente il dato del Centro, dove i comuni capoluogo vedono ridursi i volumi di compravendita di quasi il 5 per cento.
Il I trimestre del 2020 dovrà, invece, considerare il forte impatto dell'emergenza sanitaria. Nel mese di febbraio non si sono ancora registrate contrazione dei mutui. Bisognerà vedere se anche a marzo il trend sarà positivo.