LA REGOLARITÀ CATASTALE NELLE COMPRAVENDITE IMMOBILIARI

IN COSA CONSISTE LA REGOLARITÀ CATASTALE NEGLI ATTI E CONTRATTI - Ai sensi dell’art. 29, comma 1-bis, della L. 28/02/1985, n. 52, gli atti pubblici (atto notarile) e le scritture private autenticate tra vivi che riguardino il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento di comunione della proprietà o di altri diritti reali su fabbricati già esistenti (esclusi i diritti reali di garanzia) deve avere - a pena di nullità - i seguenti contenuti:
- identificazione catastale completa (sezione, foglio, numero di mappale e di eventuale subalterno);
- riferimento alle planimetrie depositate in catasto;
- c.d. “conformità catastale oggettiva”, che consiste nella dichiarazione, da rendere nell’atto stesso da parte degli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie, sulla base delle disposizioni vigenti in materia catastale, o in alternativa dell’attestazione della suddetta conformità rilasciata da un professionista tecnico abilitato alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale.

QUALI ATTI E CONTRATTI SONO SOGGETTI E QUALI SONO ESCLUSI - La disposizione in questione è stata introdotta dal D.L. 31/05/2010, n. 78 (convertito dalla L. 30/07/2010, n. 122), il quale ha in proposito disposto anche (art. 19, comma 16, del D.L. 78/2010) che "Le disposizioni di cui ai commi 14 e 15 si applicano a decorrere dal 1° luglio 2010. Nel rispetto dei principi desumibili dal presente articolo, nei territori in cui vige il regime tavolare le regioni a statuto speciale e le province autonome adottano disposizioni per l'applicazione di quanto dallo stesso previsto al fine di assicurare il necessario coordinamento con l'ordinamento tavolare".
Inoltre, in base al tenore della disciplina sono esclusi da quanto sopra:
- i contratti preliminari (c.d. “compromessi”);
- gli atti di successione mortis causa;
- gli atti e i contratti stipulati in data antecedente al 01/07/2010;
- gli atti aventi ad oggetto diritti reali di garanzia, come ad esempio la costituzione di ipoteca;
- gli atti e i contratti non riguardanti unità immobiliari urbane, come ad esempio le compravendite di terreni;
- gli atti e i contratti aventi ad oggetto fabbricati non esistenti, come ad esempio immobili “in costruzione” o “sulla carta”.

CONSEGUENZE DEI CONTENUTI OBBLIGATORI DELL’ATTO O CONTRATTO - Le disposizioni sopra illustrate sono come si è detto da rispettare, a pena di nullità dell’atto o del contratto. L’accertamento della nullità del contratto (con sentenza passata in giudicato) determina le seguenti conseguenze:
- il contratto è considerato sin dall’inizio privo di effetti;
- l’immobile va rilasciato e le somme di denaro eventualmente versate vanno restituite;
- va annotata, nei registri immobiliari, la sentenza che accerta la nullità o dichiara la risoluzione accanto alla trascrizione dell’atto nullo o risolto;
- vanno risarciti gli eventuali danni patiti da chi senza colpa ha subito pregiudizi da tale situazione;
- anche gli eventuali terzi successivi acquirenti dell’immobile saranno tenuti a restituirlo, salvo rivalersi sul venditore iniziale, a meno che non abbiano acquistato il diritto prima della trascrizione della domanda di nullità e questa sia stata trascritta almeno 5 anni dopo la data dell’atto impugnato (art. 2652, n. 6, del Codice civile).
In ogni caso, chi ha acquistato l’immobile in buona fede in forza di un atto debitamente trascritto, e si comporta indisturbato quale proprietario per almeno 10 anni dalla data della trascrizione di quel titolo, ne acquisisce la proprietà (c.d. “usucapione in buona fede” ai sensi dell’art. 1159 del Codice civile).

CONTENUTI DELL’ATTO O CONTRATTO PRESENTI MA INESATTI O MENDACI - In caso di inesatta o mendace dichiarazione di conformità che riguardi una parte significativa dell’immobile (il venditore afferma che lo stato di fatto è conforme ai dati catastali ma così non è per una parte significativa) si può ritenere configurabile un’ipotesi di vendita di immobile mancante delle qualità promesse, con le conseguenze previste dall’art. 1497 del Codice civile.
Pertanto il compratore ha diritto di ottenere la risoluzione del contratto secondo le disposizioni generali sulla risoluzione per l'inadempimento, purché il difetto di qualità ecceda i limiti di tolleranza stabiliti dagli usi, o la riduzione del prezzo. Tuttavia il diritto di ottenere la risoluzione è soggetto alla decadenza e alla prescrizione stabilite dall'art. 1495 del Codice civile (il compratore deve denunciare il vizio entro 8 giorni dalla scoperta, salvo il diverso termine stabilito dalle parti, e deve agire entro un anno. La denunzia non è necessaria se il venditore ha riconosciuto l'esistenza del vizio o l'ha occultato. Il compratore, che sia convenuto per l'esecuzione del contratto, può sempre far valere la garanzia, purché il vizio della cosa sia stato denunziato entro 8 giorni dalla scoperta e prima del decorso dell'anno dalla consegna).

REGOLARIZZAZIONE PREVENTIVA O SUCCESSIVA - L’art. 29, comma 1-ter, della L. 27/02/1985, n. 52 (introdotto dall’art. 8, comma 1-bis, del D.L. 24/04/2017, n. 50) prevede la validità dell’atto avente ad oggetto diritti reali su fabbricati già esistenti, se la mancanza nell’atto del riferimento alle planimetrie o della dichiarazione di conformità, ovvero la mancanza dell'attestazione di conformità rilasciata dal tecnico abilitato non siano dipese dall'inesistenza delle planimetrie stesse o dalla loro difformità allo stato di fatto. In tal caso una sola delle parti è autorizzata a confermare l’atto con atto successivo che contenga le menzioni omesse.
L'atto di conferma costituisce atto direttamente conseguente a quello cui si riferisce ed è dunque esente dall'imposta di bollo, dai tributi speciali catastali e dalle tasse ipotecarie, ed è soggetto a ciascuna delle imposte ipotecaria e catastale nella misura fissa di 50 Euro (ai sensi dell’art. 10, comma 3, del D. Leg.vo 14/03/2011, n. 21).
Viceversa, nei casi di difformità dei dati emergenti dalla planimetria e dei dati catastali sopra menzionati, il venditore dell’immobile ha l’onere di regolarizzare preventivamente la situazione catastale, presentando apposita denuncia di variazione al catasto dei fabbricati, corredata da nuova planimetria.