Modifica della durata del contratto di locazione, come si ottiene una riduzione?

Locatore e conduttore possono concordare la riduzione della durata del contratto di locazione tra loro in essere? Se sì, quali sono gli adempimenti necessari alla corretta esecuzione di tale operazione?

Di quanto può essere diminuita la durata del contratto?

Qui di seguito vedremo quali sono le risposte ai quesiti e di conseguenza come si devono comportare le parti.

Durata del contratto di locazione

Salvo casi particolari, disciplinati dal codice civile, in generale dall'art. 1322 c.c. ed in particolare dalle norme sulla locazione, la durata dei contratti di locazione è ad oggi espressamente prevista da specifiche disposizioni di legge:

la legge n. 431 del 1998 e successive disposizioni attuative per quanto concerne la durata delle locazioni destinate a soddisfare esigenze abitative;

la legge n. 392 del 1978 riguardante la durata dei contratti di locazione per usi differente da quelli abitativi (es. locazione commerciale, per usi professionali, ecc.).

Qui di seguito le durata dei contratti previste dalle normative testé citate.

Locazioni abitative:

• quattro anni rinnovabili, salvo particolari esigenze del locatore, per altri quattro, con canone libero;
• tre anni rinnovabili, salvo particolari del locatore, per un altro biennio, con canone concordato (ossia che deve rientrare nell'ambito di un range previsto da specifici accordi locali);
• locazioni ad uso transitorio, per particolari e documentate esigenze di locatore o conduttore, della durata minima di sei mesi e massima di diciotto, anche queste con canone concordato;
• locazioni per studenti universitari, con durata minima sei mesi e massima trentasei, con canone concordato.

Per le locazioni ad uso differente da quello abitativo;

• sei anni rinnovabili, salvo particolari esigenze del locatore, per altri sei, con canone libero;
• almeno nove anni per le locazioni alberghiere, con canone libero;
• durata inferiore da stabilirsi caso per caso nelle ipotesi di attività di carattere transitorio (es. locazioni stagionali), con canone libero.

Queste le tipologie specificamente previste dalla legge

Le norme del codice civile in materia di durata della locazione - per i casi fin qui esposti da ritenersi superate - specificano che la locazione non può avere durata superiore a trenta anni.

Poiché l'art. 1322 c.c. consente alle parti di determinare il contenuto del contratto nei limiti imposti dalla legge anche fuori dai ai tipi aventi una disciplina particolare e sempre che siano diretti a realizzare interessi meritevoli di tutela, ad avviso di chi scrive non vi sono ragioni per escludere durate dei contratti differenti da quelle fin qui descritte, anche con i medesimi scopi, purché non abbiano finalità elusiva delle norme succitate.

Modifica della durata della locazione

I contratti di locazione per uso abitativo devono tassativamente essere redatti in forma scritta. L'unico contratto del genere che pare sfuggire a questa regola è il contratto di locazione per durata inferiore a trenta giorni nell'arco di un anno.

Portiamo degli esempi per comprendere a che cosa ci stiamo riferendo e di conseguenza a quali norme le parti debbano fare riferimento.

S'ipotizzi che le parti abbiano stipulato un contratto quadriennale con rinnovo, ma che sorte differenti esigenze, non risolvibili con l'esercizio del diritto di recesso, si decidano a modificarne la durata in venti mesi, ovvero in un accordo triennale.

Lo stesso dicasi per un'attività commerciale con contratto di durata seennale, divenuta per esigenze del conduttore, da attività stabile a stagionale.

Come comportarsi in questi casi?

Per rispondere al quesito bisogna guardare al d.p.r. n. 131 del 1986 e più nelle specifico all'art. 17, primo comma, a mente del quale «l'imposta dovuta per la registrazione dei contratti di locazione e affitto di beni immobili esistenti nel territorio dello Stato nonché per le cessioni, risoluzioni e proroghe anche tacite degli stessi, è liquidata dalle parti contraenti ed assolta entro trenta giorni mediante versamento del relativo importo presso uno dei soggetti incaricati della riscossione, ai sensi dell'articolo 4 del decreto legislativo 9 luglio 1997, n. 237».

Come inquadrare la modificazione della durata della locazione ai fini della eventuale necessità di registrazione dell'accordo?

Al riguardo è utile legge una risoluzione dell'Agenzia delle Entrate del 2010, la quale - riprendendo quanto già affermato dalla Cassazione - in materia di riduzione del canone di locazione, affermò che «…le sole variazioni del canone non sono di per sé indice di una novazione di un rapporto di locazione, trattandosi di modificazioni accessorie della correlativa obbligazione…la novazione oggettiva del rapporto obbligatorio postula, infatti, il mutamento dell'oggetto o del titolo della prestazione, ex art. 1230 c.c. (cfr. sentenza della Corte di Cassazione, sez. III, del 9 aprile 2003, n. 5576)» (Ris. N. 60/E del 2010).

La modificazione della durata, ad avviso dello scrivente, va considerata alla stregua di una novazione oggettiva del rapporto, in quanto sostituisce un contratto di una particolare durata, con uno differente, magari per durata soggetto a regole diverse.

Ricordiamo, infine, che la registrazione delle modifiche dei contratti di locazione (eccezion fatta per la riduzione del canone) comporta una imposta di registro in misura fissa pari ad € 67,00 e una imposta di bollo di € 14,62 ogni foglio registrato. Si tratta di somme che è sempre bene verificare prima di procedere alla registrazione, poiché sovente soggette a variazioni.