Vizi dell'opera, rientrano anche le crepe d'intonaco

Secondo i giudici della Corte di Cassazione (sentenza n.10048/2018), anche se fessure o crepe nell’intonaco non mettono a rischio altri elementi strutturali, impattano solo dal punto di vista estetico e sono eliminabili con manutenzione ordinaria, possono essere annoverate tra i gravi vizi dell’opera se compromettono la funzionalità del bene e la sua normale usabilità secondo la destinazione propria di quest’ultimo, ex art.1669 c.c..

Nel loro ragionamento gli Ermellini hanno quindi superato il tradizionale approccio ai difetti costruttivi in base al quale si considerano vizi gravi solo quelli che compromettono direttamente la solidità, l’efficienza e la durata, mentre vengono considerati secondari tutti quelli che attengono ad aspetti decorativi ed estetici.

In pratica perciò l’intonaco non è solo il bel vestito che copre la vista delle strutture portanti dell’edificio, ma ha soprattutto una funzione protettiva: la crepa sul muro, nel suo piccolo, può contribuire a creare un danno di ben maggiore dimensione in quanto indebolisce la resistenza dell’edificio.

Il caso

Un condominio aveva citato in giudizio l’impresa di costruzione e il progettista per vizi dell’opera, ossia la presenza di una serie di vizi ritenuti gravi, primo tra tutti la presenza di numerose fessure nell’intonaco (ma anche mancata impermeabilizzazione dell’edificio, assenza di protezioni di copertura, presenza di disfunzioni nell’impianto fognario e di adduzione del gas, con l’utilizzo di tubazioni non appropriare, scorretta collocazione dei pozzetti e delle connessioni).

Secondo la Corte d’Appello, le crepe diffuse non potevano qualificarsi come gravi vizi dell’opera perché non riguardanti le strutture dell’immobile. I giudici della Corte d’Appello avevano affermato che le fessurazioni non compromettevano la solidità e la durata dell’edificio, ma avevano un impatto solo sull’aspetto decorativo.

Per questo motivo aveva ridimensionato le richieste di risarcimento del condominio.

La sentenza della Cassazione

La Cassazione ha ribaltato la situazione accogliendo le richieste del condominio.

La Suprema Corte riconosceva la rilevanza delle fessurazioni, poiché avevano causato rigonfiamenti e infiltrazioni dannose. Non si trattava dunque di una lesione trascurabile ma di grave vizi dell’opera ai sensi del codice civile, in quanto veniva pregiudicato il normale utilizzo dell’edificio, secondo la destinazione propria di quest’ultimo.

I giudici hanno ricordato che i rivestimenti, anche se hanno una funzione decorativa, sono applicati sulle parti strutturali dell’edificio con finalità di accrescimento della resistenza alle aggressioni degli agenti chimico-fisici e atmosferici. Le fessurazioni, quindi, provocano una maggiore esposizione alle infiltrazioni e alla penetrazione di agenti aggressivi.

Pertanto le fessurazioni vanno considerate in via astratta, se non trascurabili, idonee a compromettere la funzionalità dell’immobile.

La Corte ha così superato il precedente orientamento in base al quale le lesioni erano considerate irrilevanti se incidenti solo sul profilo estetico.

Il costruttore è stato quindi condannato ad un risarcimento congruo con la gravità dei danni arrecati dai difetti presenti nella costruzione.