Coronavirus, due scenari possibili per l'immobiliare italiano secondo Nomisma

Il nemico più pericoloso per l’economia è quello che ancora non si è manifestato: l’impoverimento che scaturirà come effetto indotto dall’inazione coatta. Per questo un ruolo decisivo è chiamato a svolgerlo la finanza che dovrà necessariamente esercitare un sistematico sostegno di una domanda di credito inevitabilmente più fragile. È ciò che prevede Nomisma, che ha presentato in streaming, per ovvie ragioni, l’Osservatorio 2020 sul mercato immobiliare.

Il mercato immobiliare italiano fino al 2019

Questo quello che ci attende, in un quadro che per l’Italia immobiliare fino allo scorso anno era tutt’altro che male impostato. Secondo l’Ad di Nomisma Luca Dondi le intenzioni di acquisto di una casa entro i 12 mesi nel 2019 erano tali da poter addirittura quadruplicare le dimensioni del mercato, pur con una dipendenza forte dal credito bancario. Credito che era comunque sostenuto dal calo dei tassi e dal conseguente impulso per surroghe e sostituzioni dei mutui ma anche per nuovi contratti che rendevano meno costoso l’indebitamento. Altro elemento di ottimismo era quello del calo delle sofferenze bancarie.

“Se da un lato i dati mostrano un calo del totale delle erogazioni di mutui, - spiega Dondi, - è anche vero che questo non ha inficiato le compravendite, sostenute da mutui in misura minore ma salite dalle 579 mila del 2019 a 604 mila. Questo anche grazie alla dinamica dei prezzi che comunque accennaano ad avviarsi su un percorso di ripresa con Milano a fare da apripista, con i contesti urbani più dinamici verso una risalita e con i centri intermedi pronti a seguire lo stesso trend. Ripresa che era visibile anche da parametri quali i tempi di permanenza sul mercato in calo”.

Discorso che valeva più per il residenziale, precisa Dondi, mentre per il non residenziale Milano era davvero sola sulla via della ripresa, anche se il segmento corporate con gli investimenti, con prevalenza di quelli stranieri, era invece vivace ovunque da circa cinque anni. Lo scorso anno gli investimenti sono ammontati a oltre 12 miliardi incidendo per circa il 4% sul totale europeo.

Le variabili del rallentamento nel 2020

All’inizio del 2020 si era preparati ad un rallentamento nell’economia in genere, spiega Elena Molignoni responsabile area immobiliare Nomisma. La crescita nell’ultimo trimestre 2019 era stata molto contenuta, il gap tra grandi centri e città intermedie si faceva importante e si basava sempre più non solo sulle variabili economiche come prezzi e disponibilità di spesa ma anche sul contesto urbano e sull’attrattività, sempre più determinanti per le scelte d’acquisto. Il clima di fiducia degli agenti immobiliari risultava in calo, e tra i fondamentali che guidano le intenzioni di acquisto il rapporto prezzo/reddito familiare cala rispetto alla media di lungo periodo mentre il rapporto con i canoni si allinea a tale media.

Coronavirus, previsioni Nomisma per l'immobiliare italiano

In questa situazione, cosa attendersi per il prossimo futuro? Senza dubbio l’immobiliare pagherà un tributo pesantissimo “nonostante la capacità di resistenza al deterioramento dell’economia dimostrata dal comparto prima della devastante ondata virale”. Nomisma ipotizza due scenari recessivi, uno “soft” e uno “hard”.

Nello scenario meno negativo le previsioni di Nomisma  relativamente al segmento corporate sono per un arretramento cumulato a chiusura del  prossimo triennio di 278 mila transazioni residenziali (di cui 48,4 mila nel 2020) e 9,4 miliardi di euro di capitali investiti (di cui 2,6 mld € nel 2020); nell’ipotesi più pessimistica il tracollo ammonterebbe a ben 587 mila unità (di cui 118,8 mila nel 2020) e 18,3 miliardi di euro di capitali investiti (di cui 5,8 mld € nel 2020). Riguardo al settore residenziale Nomisma prevede nei prossimi anni una perdita tra i 54,5 e i 113 miliardi di euro di fatturato (nel 2020 è compresa tra i 9,2 e i 22,1 miliardi di euro). Con riferimento ai prezzi, la società bolognese stima flessioni medie comprese tra il -1,3% ed il - 4% nel biennio 2020-2021. Per il 2022 - Nomisma - stima una flessione dei valori in timida attenuazione.

Uno dei fattori che rallenterà il recupero – sarà per Nomisma - la già più volte richiamata inefficienza dei valori immobiliari incapaci ad adattarsi alle mutate condizioni di contesto. La troppo decantata resilienza rischierà di rivelarsi, ancora una volta, un fattore di salvaguardia solo apparente.

Si dovrà inoltre considerare la futura propensione delle famiglie che daranno priorità ad incrementare le riserve di risparmio in modo da “accrescere la liquidità per cautelarsi nei confronti di ulteriori rovesci economici”.

Il quadro macroeconomico globale

“La situazione presente si inserisce in una crisi globale iniziata già a inizio anno per un fatto strutturale reale, quello dell’economia cinese in rallentamento, - ha spiegato  Lucio Poma capo economista Nomisma. – Questo aveva provocato già un calo nel prezzo del rame e un aumento di quello dell’oro, indice di un’aspettativa di rallentamento nell’attività industriale e di un maggiore ricorso al metallo giallo come bene rifugio. Il virus ha poi bloccato ulteriormente le attività in Cina, evento che si aggiunge alla crisi del cartello Opec che ha portato al crollo dei prezzi del petrolio, mentre la pandemia le sta fermando in tutto il mondo”.

Deflazione in arrivo per l'economia italiana

A proposito di petrolio, il cartello Opec plus ha visto l’uscita della Russia dall’accordo in seguito alla decisione di aumentare la produzione per far scendere ulteriormente i prezzi, pur in presenza di una situazione di calo dell’attività industriale globale. Perché è stato deciso a questo modo? “Si tratta di prezzi predatori, - spiega Poma, - per accaparrarsi le poche quote di mercato che resteranno attive in questa situazione”.

Quale connessione ha tutto questo con l’economia italiana, già segnata da una recessione ancor prima del coronavirus? Semplice: “Quello che è accaduto per il petrolio, - spiega Poma, - accadrà per qualsiasi bene di consumo. Vedremo prezzi calare per accaparrarsi quote di mercato sempre più ridotte a causa della disoccupazione  e del taglio dei salari. I quali causeranno il differimento delle scelte di consumo importanti come l’acquisto di una casa. In questo momento le imprese italiane devono tenere posizione perché se subentreranno i concorrenti esteri le ripercussioni potrebbero essere gravi”.